REITs政策与监管体系

A：根据《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（发改办投资〔2025〕991号），目前涵盖15个行业领域：交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、租赁住房、水利、文化旅游、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施，以及其他符合国家重大战略的项目。

A：首发项目评估净值原则上不低于10亿元；租赁住房、养老设施项目不低于8亿元。原始权益人持有的可扩募资产规模原则上不低于拟发行资产规模的2倍。

A：运营时间原则上不低于3年。近3年经营性净现金流均为正，最近3个会计年度的平均EBITDA不低于未来3个会计年度平均预计EBITDA的70%。

A：特许经营权存续期IRR不低于5%；非特许经营权的，预计未来三年净现金流分派率均不低于3.8%。监管部门正在研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求。

A：原始权益人或其同一控制下的关联方参与战略配售的比例不低于基金份额发售数量的20%。其中，战略配售份额的20%（即总份额的4%）持有期不少于5年；其余部分持有期不少于3年。

A：基础设施基金收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。每年不得少于1次收益分配。

A：上市满6个月即可申请扩募。新购入项目需符合行业范围和资产质量要求，与现有资产具有协同效应或同质性。扩募需经基金份额持有人大会表决通过。

A：基础设施REITs净回收资金应主要用于基础设施补短板项目建设，重点支持国家重大战略、重大项目和短板领域，鼓励回收资金用于扩大投资。严禁用于商品住宅开发、股票期货等投机性投资。

A：核心区别有三：①审核路径不同——消费基础设施需发改委前置推荐，商业不动产直接向交易所申报；②资产范围不同——消费基础设施执行清单制且需具备民生属性，商业不动产范围更宽、纯市场化；③回收资金用途不同——消费基础设施严格受限，商业不动产使用更灵活（禁商品住宅开发）。

A：商业不动产REITs底层资产为具有稳定现金流的市场化商业不动产，包括但不限于：购物中心、百货商场、写字楼、商业综合体、酒店、奥特莱斯、社区商业等。具体以交易所审核关注事项为准。

A：可以。商业不动产REITs有序拓展原始权益人范围，民营企业、外资企业、商业运营机构等市场化主体均可申报。截至2026年6月，已有凯德（外资）、保利（央企）、陆家嘴（地方国企）、北京国资（地方国企）等多元主体获批。

A：全周期约4-6个月，其中交易所审核约2-3个月，证监会注册约1个月内。首次书面反馈意见用时由30个工作日缩短为20个工作日。

A：机构间REITs必须同时具备四项权益属性特征：①收益依赖底层运营；②无固定还本付息、无外部增信；③平层结构；④无强制回购。传统类REITs通常有差额补足、回购等增信安排，偏债性；机构间REITs是真正的权益型产品，投资者承担经营风险。

A：机构间REITs是多层次REITs市场的重要组成部分，定位为"机构间的资产上市"产品，可作为公募REITs的储备资产和过渡形态。运营成熟、符合条件的机构间REITs可转板为公募REITs。

A：专项计划资产负债率原则上不超过50%。与公募REITs（140%）不同，机构间REITs允许保留存量贷款的抵质押安排。

A：机构间REITs不适用传统债权ABS的强制风险自留要求。原始权益人及其关联方可根据交易需要自持一定比例的份额。

A：机构间REITs面向合格机构投资者发行，主要包括：银行理财、保险资金、私募基金、券商资管、信托计划、产业基金等。自然人投资者暂不能直接参与。

A：根据财政部、税务总局2022年公告，有三项核心优惠：①原始权益人向项目公司划转资产取得股权，适用特殊性税务处理，不确认所得；②原始权益人转让项目公司股权的评估增值，递延至REITs完成募资并支付价款后缴纳；③战略配售自持份额对应的增值，递延至实际转让时缴纳。

A：个人投资者取得的REITs分红收入，按现行个人所得税政策执行。对于公募基金分红，个人投资者一般免征个人所得税（具体以税务部门规定为准）。

A：目前运营环节项目公司层面需缴纳企业所得税，投资者分红层面再缴所得税，存在一定的双重征税。国际成熟市场通常对合格REITs给予公司层面所得税免税。证监会已明确"加快推进REITs专项立法及部门规章的制定工作"，税收中性制度是未来完善方向。