🧮 REITs专业估值测算器

多维度商业不动产REITs估值模型，涵盖城市能级、区域经济、无风险收益、行业风险、竞品对标等核心影响因子

📋 一、项目基础信息

项目名称

物业类型

所在城市

区域商圈等级

🏢 二、运营与收益数据

可出租面积（㎡）

GLA，不含公摊及自用

平均租金（元/㎡/天）

含物业费前/后请注明

当前出租率（%）

稳定期建议90%+

租金收缴率（%）

坏账及免租期影响

物业费收入（万元/年）

不含则填0

其他收入（万元/年）

多经收入合计

运营成本率（%）

含物业/能耗/税费等

租金年增长率（%）

稳态期长期增速

📐 三、资本化率（Cap Rate）推导

采用"无风险收益率 + 行业风险溢价 + 流动性溢价 + 城市/区域调整"的叠加法推导目标Cap Rate，也可手动覆盖

无风险收益率（%）

10年期国债收益率

行业风险溢价（%）

不动产行业基础溢价

物业类型调整（%）

按业态风险差异

城市能级调整（%）

能级越高溢价越低

商圈/区位调整（%）

核心区位风险更低

资产规模调整（%）

大盘流动性更好

租约结构调整（%）

租期越长越稳定

租户质量调整（%）

租户信用差异

资产成新率调整（%）

老旧资产改造成本高

其他个别调整（%）

特殊因素可手动加

手动覆盖目标Cap Rate %

📈 四、DCF折现率参数

基于WACC思想，权益成本采用CAPM模型（Rf + β×市场风险溢价 + 规模/流动性溢价）

无风险收益率 Rf（%）

10年期国债

市场风险溢价 ERP（%）

权益市场风险溢价

Beta系数 β

REITs通常0.6-0.9

流动性/规模溢价（%）

非上市资产溢价

企业所得税税率（%）

项目公司适用税率

目标杠杆率（%）

债务/总价值

债务成本（税前 %）

项目融资利率

持有年限（年）

DCF预测期

退出Cap Rate（%）

通常略高于进入Cap

🏘️ 五、周边竞品对标

输入3个周边可比项目的租金、出租率、成交Cap Rate，用于交叉验证目标项目估值合理性

对标项目	租金（元/㎡/天）	出租率（%）	成交Cap Rate（%）	距项目距离（km）	可比性权重（%）

💰 六、投资与交易参数

收购总价（万元）

买方支付的全部对价

交易税费率（%）

契税+印花+中介等

装修/改造投入（万元）

CapEx一次性投入

融资比例（%）

LTV 贷款价值比

融资利率（%年化）

项目贷款利率

🎯 核心估值指标总览

NOI 净运营收入（万元/年）

收益法估值（Cap Rate法，万元）

DCF估值（万元）

综合估值结论（万元）

实际Cap Rate

WACC 折现率

全投资IRR

权益IRR

DSCR 利息保障

📊 详细测算结果

项目	金额（万元/年）	说明

目标Cap Rate构成拆解

构成项	数值	说明

全周期现金流预测（万元）

可比项目交叉验证

对标项目	租金（元/㎡/天）	出租率	成交Cap Rate	权重	对标估值（万元）

估值敏感性分析（Cap Rate × 租金变动）

单位：万元。行=Cap Rate变动，列=租金变动幅度，基准情形高亮

📝 综合估值结论与建议

本测算器基于公开市场通用估值逻辑构建，仅供学习研究参考；实际项目估值需由具有资质的专业评估机构出具正式报告