国内REITs市场全景与产品名录

截至2026年中，国内不动产证券化市场已形成公募REITs与私募/机构间产品并行发展的格局。全市场已上市公募REITs超60只，总募集规模超2000亿元；商业不动产REITs试点启动后扩容加速；机构间REITs、类REITs、CMBS等私募产品存量规模超万亿元。

一、消费类基础设施公募REITs

2020年4月，证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国公募REITs正式启航。经过6年发展，公募REITs已覆盖基础设施全品类。

1.1 产品业态分布

1.2 市场发展阶段

公募REITs发展可分为三个阶段：

• 试点启动期（2020-2021）：首批9只基础设施公募REITs于2021年6月上市，涵盖产业园、高速公路、仓储物流、生态环保四大品类，总募资超300亿元。
• 扩容扩募期（2022-2023）：保障性租赁住房、新能源等品类纳入试点，首批产品启动扩募，市场规模快速增长至千亿级。
• 常态化发行期（2024至今）：消费类基础设施纳入试点范围，申报审核机制常态化，发行节奏加快，商业不动产REITs试点启动。

二、商业不动产REITs

2025年，商业不动产REITs试点正式启动，与消费类基础设施REITs形成差异化定位。商业不动产REITs主要面向写字楼、商场、酒店、产业园区等持有型商业物业，是不动产资管行业退出渠道的重大突破。

2.1 与消费类基础设施REITs的核心差异

2.2 试点进展

商业不动产REITs试点的核心突破在于：

• 资产范围扩大：从基础设施扩展到全品类商业不动产，写字楼、购物中心、酒店、公寓、产业园区均可申报
• 审核效率提升：由交易所审核后证监会注册，减少发改委环节，审核周期缩短
• 市场化定价：更强调市场化估值和询价机制，体现资产真实价值
• 专业化运营：对运营管理机构的专业能力要求更高，鼓励轻资产运营商参与

三、机构间REITs / 持有型不动产资管计划

机构间REITs（也称私募REITs、类REITs）是面向机构投资者的不动产证券化产品，主要在银行间市场、交易所市场或机构间私募市场发行。这一市场发展时间最长，产品形态最丰富，存量规模最大。

3.1 主要产品形态

3.2 市场规模与格局

截至2025年末，全市场不动产证券化产品（含类REITs、CMBS、CMBN等）累计发行规模超2万亿元，存量规模超1.3万亿元。其中：

• CMBS/CMBN占比约60%，是最大的细分品类
• 类REITs/私募REITs占比约25%，以"专项计划+私募基金"结构为主
• 其余为购房尾款ABS、供应链ABS等相关品类

机构间REITs市场的核心参与者包括：

• 原始权益人：房企、险资、地方城投、产业集团
• 计划管理人：券商资管、基金子公司
• 私募基金管理人：专业不动产私募基金
• 投资者：银行理财、保险资金、公募基金、高净值客户

四、三大市场联动关系

三类产品并非孤立存在，而是形成了一个完整的不动产资管生态链条：

培育-孵化-退出的全周期路径：

1. 培育期：新建或改造期物业，通过私募基金或持有型资管计划融资，完成资产培育和改造升级
2. 成熟期：达到稳定运营状态后，可通过类REITs/CMBS等机构间产品进行轻资产化运作
3. 公募退出：满足公募REITs发行条件后，可转板至公募REITs实现完全退出

五、申报审核中的产品

截至2026年中，处于申报审核阶段的REITs产品主要集中在以下方向：

• 消费类基础设施：更多购物中心、百货商场申报，头部商业地产集团加速布局
• 商业不动产REITs试点：首批试点项目正在推进，以一线城市核心写字楼和优质商场为主
• 基础设施扩募：已上市基础设施REITs持续申报扩募，收购同品类新资产
• 新能源REITs：风电、光伏电站类产品持续申报，是增长最快的细分赛道
• 数据中心REITs：IDC资产作为新型基础设施，已有多只产品申报